# Eladó 84 m²-es, 3 szobás teraszos lakás - Budapest II. kerület, Medve utca (Víziváros) > Csendes, világos, nagyteraszos, nappali + 2 hálószobás lakás eladó a budai Vízivárosban, a II. kerületi Medve utcában. 2. emeleti, szépen karbantartott lakás egy 2000-ben épült, modern, liftes, akadálymentesített társasházban, árnyas fák övezte, nyugodt lakóutcában, a Duna-part közelében. Vételár: 168 000 000 Ft. Kanonikus URL: https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/ Nyelv: magyar (hu-HU) Utolsó frissítés: 2026-09-28 Státusz: elérhető Hirdető: Laskai Ildikó --- ## 1. Összefoglaló A lakás szíve a világos nappali, ahonnan közvetlenül nyílik a 9,5 m²-es fedett terasz - kerti bútorokkal berendezve szabadtéri étkezőként és pihenőként is szolgál, kilátással a fák lombjára. A nappalihoz étkező kapcsolódik, mellette kapott helyet a szeparált, ablakos konyha. A két hálószoba, a fürdőszoba, a külön zuhanyzó (jelenleg gardróbként használva) és az előtér teszi teljessé az elosztást. A délkeleti fekvés sok természetes fényt ad, nyáron klíma gondoskodik a kellemes hőmérsékletről. A lakótérben halszálkás parketta van. A ház akadálymentesített, így idősebbeknek és kisgyermekes családoknak is kényelmes. Az ingatlan tehermentes, azonnal birtokba vehető. ## 2. Alapadatok | Tulajdonság | Érték | |---|---| | Ügylet típusa | Eladó | | Ingatlan típusa | Lakás társasházban | | Település | Budapest | | Kerület | II. kerület | | Városrész | Víziváros | | Irányítószám | 1027 | | Utca | Medve utca (házszám nincs közölve) | | Alapterület | 84 m² (a hirdető adata) | | Szobák száma | 3 (nappali + 2 hálószoba) | | Hálószobák száma | 2 | | Fedett terasz | 9,5 m² (a nappaliból nyílik; az alaprajzon „loggia”) | | Emelet | 2. emelet | | Lift | Van (a házban két lift) | | Építés éve | 2000 | | Tájolás | Délkelet (DK) | | Légkondicionálás | Van (klíma) | | Akadálymentesítés | Akadálymentesített | | Padlóburkolat a lakótérben | Halszálkás parketta | | Konyha | Szeparált, ablakos | | Parkolás | Mélygarázs-parkolóhely, külön 15 000 000 Ft, megvásárlása kötelező | | Állapot | Szépen karbantartott | | Jogi állapot | Tehermentes | | Birtokba vehető | Azonnal | ## 3. Árak és költségek | Tétel | Összeg | |---|---| | Vételár (lakás) | 168 000 000 Ft | | Mélygarázs-parkolóhely (kötelező) | 15 000 000 Ft | | Lakás + parkolóhely együtt | 183 000 000 Ft | | Hirdetési négyzetméterár | 2 000 000 Ft/m² (168 000 000 Ft / 84 m², parkolóhely nélkül) | | Négyzetméterár a kötelező parkolóval | kb. 2 178 571 Ft/m² (183 000 000 Ft / 84 m²) | | Közös költség | 60 000 Ft/hó | - Az ár NEM irányár; az alkulehetőség a hirdető szerint pusztán formális. - A közös költség tartalmazza a fűtés- és melegvíz-átalányt. - Az áram, a fűtés és a hideg-meleg víz fogyasztása egyedi méréssel történik. - Pénznem: magyar forint (HUF). ## 4. Helyiségek és elrendezés - Előtér - beépített szekrénnyel, parkettával - Nappali - világos, parkettás, klímával; közvetlen kijárat a fedett teraszra - Étkező - a nappalihoz kapcsolódik, üveges ajtó a konyha felé - Konyha - szeparált, ablakos; fehér beépített konyhabútor, fa hatású munkalap, beépített sütő, főzőlap, elszívó, mosogatógép - Hálószoba 1 - beépített szekrénnyel - Hálószoba 2 - beépített szekrénnyel, nagy ablakkal - Fürdőszoba - zuhanykabin, mosdó, WC, bidé, mosógép helye - Külön zuhanyzó - jelenleg gardróbként használva - Fedett terasz - 9,5 m², kerti bútorokkal, kilátással a fás utcára ### Helyiségek alapterülete (az alaprajz feliratai szerint) | Helyiség | Alapterület | Burkolat | |---|---|---| | Nappali | 20,60 m² | parketta | | Szoba | 17,40 m² | parketta | | Szoba | 10,00 m² | parketta | | Étkező | 9,00 m² | parketta | | Fedett terasz (az alaprajzon: loggia) | 9,50 m² | kőburkolat | | Fürdőszoba | 7,40 m² | kerámia | | Konyha | 6,90 m² | kerámia | | Előszoba | 3,70 m² | parketta | | Zuhanyzó (jelenleg gardróbként használva) | 3,00 m² | kerámia | | Gardrób | 2,20 m² | parketta | A helyiségméretek az alaprajz feliratairól származnak, tájékoztató jellegűek. A helyiségek összege az alaprajz szerint 80,2 m² terasz nélkül, illetve 89,7 m² a 9,5 m²-es fedett terasszal; a hirdetett 84 m² a hirdető által megadott alapterület, a számítás módját a hirdetés nem részletezi. Alaprajz: https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/22.jpg ## 5. Társasház - Építés éve: 2000 - Modern, szépen karbantartott, liftes társasház - Akadálymentesített - Márványburkolatú bejárat és lépcsőház, két lift - Belső udvar - Mélygarázs (a lakáshoz tartozó parkolóhely megvásárlása kötelező) ## 6. Elhelyezkedés és környék A Medve utca a II. kerületi Víziváros nyugodt, árnyas fák övezte lakóutcája a budai Duna-part és a Várhegy között. - Duna-part: a lakás közelében - Metró: a Batthyány téri M2-es metrómegálló egy buszmegállónyira - HÉV: a közelben - Busz: közvetlen kapcsolat Buda és Pest központja felé - Szolgáltatások, bevásárlási lehetőségek, kávézók, éttermek: gyalogos távolságban - Környezet: csendes, kellemes, nyugodt lakóövezet Térkép: https://www.google.com/maps/search/?api=1&query=Medve+utca%2C+Budapest+II.+ker%C3%BClet ## 7. Kinek ajánlott? - Családoknak és pároknak, akik budai, belvároshoz közeli, csendes otthont keresnek - Idősebbeknek (lift, akadálymentesített ház) - Befektetőknek hosszú távú bérbeadásra (jól kiadható nappali + 2 hálós elosztás, klíma, egyedi mérés) ## 8. Piaci környezet - kínálati (hirdetési) négyzetméterárak, Budapest II. kerület Forrás: Realmonitor hirdetés-adatbázis, lekérdezve: 2026-09-28. Eladó lakások, a II. kerület egészére (nem kizárólag a Vízivárosra) vonatkozóan. FONTOS: ezek KÍNÁLATI (hirdetési) árak, nem ténylegesen kifizetett (tranzakciós, KSH-féle) eladási árak. | Év | Medián (Ft/m²) | Tipikus sáv p25-p75 (Ft/m²) | Hirdetések száma | |---|---|---|---| | 2021 | 977 273 | 853 448 - 1 164 384 | 30 825 | | 2022 | 1 200 000 | 971 963 - 1 476 190 | 19 321 | | 2023 | 1 298 000 | 1 088 119 - 1 568 571 | 26 491 | | 2024 | 1 438 983 | 1 214 286 - 1 842 105 | 16 110 | | 2025 | 1 834 532 | 1 560 417 - 2 297 297 | 16 316 | | 2026* | 1 885 246 | 1 634 615 - 2 241 935 | 15 633 | \* 2026: részév, a lekérdezés dátumáig. - A medián kínálati négyzetméterár változása 2021 és 2026 között: +92,9%. - A Medve utcai lakás hirdetési négyzetméterára (2 000 000 Ft/m², parkolóhely nélkül) a 2026-os kerületi tipikus sávon belül van. A kötelező parkolóhellyel együtt számolva (183 000 000 Ft / 84 m² ≈ 2 178 571 Ft/m²) is a sávon belül marad (p75: 2 241 935 Ft/m²). - Alku-mutató (elmúlt 12 hónap, 19 634 hirdetés): a hirdetések 32,0%-ánál csökkent az ár a futás alatt, ezeknél mediánban −5,6%-kal. - A múltbeli árváltozás nem garantálja a jövőbeli értékalakulást. ## 9. Gyakori kérdések **Mennyibe kerül a Medve utcai lakás?** A lakás ára 168 000 000 Ft, az ár nem irányár. A lakáshoz tartozó mélygarázs-parkolóhely ára 15 000 000 Ft, ennek megvásárlása kötelező. **Mennyi a közös költség?** 60 000 Ft/hó, amely tartalmazza a fűtés és a melegvíz átalányát. Az áram, a fűtés és a hideg-meleg víz fogyasztása egyedi méréssel történik. **Milyen a lakás elrendezése?** Előtér, étkező, nappali, szeparált ablakos konyha, fürdőszoba, külön zuhanyzó (jelenleg gardróbként használva), két hálószoba és 9,5 m²-es fedett terasz. **Milyen a közlekedés?** A Batthyány téri metró egy buszmegállónyira van, a HÉV is közel van, a Duna-part a közelben található. **Kötelező megvenni a parkolóhelyet?** Igen. A lakáshoz tartozó mélygarázs-parkolóhely ára 15 000 000 Ft, és a megvásárlása kötelező, így a lakás és a parkolóhely együtt 183 000 000 Ft (84 m²-re vetítve kb. 2 178 571 Ft/m²). **Mekkorák a szobák?** Az alaprajz feliratai szerint: nappali 20,60 m², szoba 17,40 m², szoba 10,00 m², étkező 9,00 m², fürdőszoba 7,40 m², konyha 6,90 m², előszoba 3,70 m², zuhanyzó 3,00 m², gardrób 2,20 m², fedett terasz (loggia) 9,50 m². A helyiségek összege terasz nélkül 80,2 m², terasszal 89,7 m²; a hirdetett alapterület a hirdető adata szerint 84 m². **Mennyi a fűtés költsége?** A 60 000 Ft/hó közös költség tartalmazza a fűtés- és melegvíz-átalányt. A fűtés, az áram és a hideg-meleg víz fogyasztása egyedi méréssel történik, így a tényleges költség a használattól függ. **Mikor költözhető a lakás?** Tehermentes, azonnal birtokba vehető. **Hogyan lehet megtekinteni?** Telefonon egyeztetett időpontban: Laskai Ildikó, 06 70 407 4303. ## 10. Kapcsolat - Hirdető: Laskai Ildikó - Telefon: 06 70 407 4303 (nemzetközi formátum: +36 70 407 4303) - Hívható: munkanapokon 9-20 óra, hétvégén 9-18 óra - Megtekintés: rugalmasan, telefonon egyeztetett időpontban - Fontos: kérjük, ne írjon üzenetet - hívjon! ## 11. Képek Összesen 22 kép (1280 px széles JPEG, 640 és 1280 px-es WebP-változattal), a kanonikus URL alatti kepek/ mappában: - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/03.jpg - nappali, kijárat a fedett teraszra (fő kép) - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/04.jpg - nappali a terasz felé - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/05.jpg - nappali, halszálkás parketta - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/17.jpg - étkező és nappali - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/16.jpg - étkező a konyha felé - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/01.jpg - ablakos konyha - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/02.jpg - konyha - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/06.jpg - fedett terasz - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/08.jpg - terasz étkezővel - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/07.jpg - kilátás a fás utcára - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/09.jpg - szoba íróasztallal - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/14.jpg - hálószoba - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/15.jpg - hálószoba beépített szekrénnyel - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/10.jpg - előtér - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/11.jpg - előtér a fürdő és a háló felé - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/12.jpg - fürdőszoba - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/13.jpg - fürdőszoba zuhanykabinnal - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/21.jpg - közös folyosó - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/20.jpg - bejárat és liftek - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/18.jpg - földszinti előtér, márványlépcső és két lift - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/19.jpg - a társasház belső udvara - https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/22.jpg - alaprajz (helyiségek alapterülettel) Megosztási (Open Graph) kép, 1200×630 px: https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/kepek/og-1200x630.jpg ## 12. English summary For sale: a quiet, bright, south-east-facing 84 m² apartment (living room + 2 bedrooms) with a 9.5 m² covered terrace on Medve utca, Budapest District II (Víziváros, postcode 1027). 2nd floor of a well-kept, accessible building built in 2000 with two lifts. Price: HUF 168,000,000 (not an asking price - room for negotiation is only a formality). Purchase of the underground parking space (HUF 15,000,000) is mandatory - total HUF 183,000,000. Common charges: HUF 60,000/month (incl. heating and hot-water flat fee). Unencumbered, available immediately. Viewings by phone appointment only - please call, do not send messages: Ildikó Laskai, +36 70 407 4303 (weekdays 9:00-20:00, weekends 9:00-18:00). The listing page is in Hungarian. Key facts: 84 m² (advertised; room areas on the floor plan add up to 80.2 m² without and 89.7 m² with the terrace) · 3 rooms (living room + 2 bedrooms) · separate windowed kitchen, dining area, bathroom and a separate shower room (currently used as a walk-in closet) · 9.5 m² covered terrace · 2nd floor, two lifts · built 2000 · air conditioning · south-east orientation · individual metering (electricity, heating, water). Price per m²: HUF 2,000,000 without parking, approx. HUF 2,178,571 including the mandatory parking space. District II asking-price median 2026: HUF 1,885,246/m² (Realmonitor listing database, asking prices, not transaction prices). ## 13. Hivatkozások - Ingatlanadatlap: https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/ - Rövid összefoglaló: https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/llms.txt - AI-metaadatok: https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/ai.txt - Sitemap (képekkel): https://ii-kerulet-elado-lakas.hu/medve-utca-84-m2-3-szoba-erkely/sitemap.xml